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跟經(jīng)紀看房時應留意的問題
文摘來源:焦點博客閱讀:11012次 [08-12-29]

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經(jīng) 紀帶客戶看房，很有點像舊時代媒婆帶人去相親，一見鐘情的機會不大。因為客戶在看房前，總是把一些美好的愿望加入想象之中，結果常常發(fā)現(xiàn)理想與現(xiàn)實相差甚遠，不是對房子不滿意，就是滿意的房子又超標，結果就是乘興而來，掃興而歸。其實即使一見鐘情，也大多是被房子漂亮的外表和現(xiàn)有的室內(nèi)陳設所吸引，但除此之外，還對這幢房子有多少的了解呢？

就象相親一樣，除了本人的外貌外，媒婆還會將對方的工作、家庭背景等相關內(nèi)容一一道來。買房也一樣，每一位買家都有自己的一套審美觀點和個人好惡，對這些經(jīng)紀們大多會給與尊重，但畢竟絕大多數(shù)買家不是房屋專家，怎么能了解到有關房子的相關信息，所以對于客戶有關房屋知識的幫助和補充，正是一個地產(chǎn)經(jīng)紀所能提供的最有效服務。

房屋是什么？房屋是人類居住的機器。既然是機器，她就像其他任何工業(yè)產(chǎn)品一樣，有使用壽命。二手房如二手車一樣，有的需要大修，有的需要更換零件。所以老牛個人的觀點認為，房齡是首先要注意的一個重要參數(shù)，正所謂“房齡是綱，綱舉目張”。每一時代的房子都有它的特點，它的設計風格，以及當時留下的缺陷，例如五、六十年代建造的房屋，基礎部分以砌體結構為多，而近些年的房屋大多采用鋼筋混凝土墻基，它們可能出現(xiàn)的問題是不同的。向客戶介紹這些相關的知識，就能使他們少走彎路。

老牛有一個客戶，以前在北約克找3000呎左右的房子，花了大半年時間也沒相中滿意的，跟我在北約克只看了兩套房子后，即聽從我的建議，放棄北約克，而轉(zhuǎn) 向他處，并很快找到了自己滿意的住宅。原來通過與她的交談，我發(fā)現(xiàn)她偏好室內(nèi)最好有一塊共享空間，“共享空間”的概念不過是近三十年才產(chǎn)生的，應用在住宅上更是近些年才有的事，在北約克找這種房子，無地放矢，，如大海撈針，不浪費時間才怪。

房齡怎樣確定？其實并不太難。首先可從地理位置加以判斷。多倫多的城市發(fā)展是由里向外擴張的，每個社區(qū)都有不同的時代標志，如ST Clair以南多是在1920年以前發(fā)展的。401兩端則是1960—1970年代建造的。再有，房前的樹木是判斷房齡最好的注腳。另外，通過MLS查看房子的歷史記錄也不難。

一般說來，十年以內(nèi)的房子，需要專門檢查的東西不多，主要應注意屋頂是否漏水以及地下時是否有漏水、滲水。而現(xiàn)在市面上多數(shù)的二手房，其房齡在20～50年以上，需要注意的問題相應很多，包括以下幾個部分:

1) 是否漏水。因為房屋漏水是極難處理的棘手問題，常出現(xiàn)在屋頂與地下室部分，應觀察屋頂防水材料（Shingles）是否有老化現(xiàn)象。一般而言，防水材料的壽命是二十年左右（對柔性材料）。留意地下室是否有任何水跡、水銹及霉變。（關于漏水問題，將另文詳述）

2) 檢查鍋爐的新舊狀況。一般而言，鍋爐的壽命與保養(yǎng)有關，在30～40年之間，但有的舊鍋爐，熱效率已經(jīng)很低，即使能用，也未必劃算。查看鍋爐上檢修標簽的日期，即能估計它們的使用年限。換一臺新的鍋爐一般需要＄3000左右。

3) 查看一下電表，看電表容量是否為100安培以上。一些老的保險絲式電表的容量只有60安培，將來做房屋保險時會有麻煩。

4) 查看一下房屋的門、窗狀況。因為一些老式的門窗隔熱保溫效率系數(shù)會很低，造成買家潛在的損失，更換門窗是一筆不菲的開支。

5) 沿房子外圍檢查一下，看看房屋是否存在類似歪墻斜頂?shù)默F(xiàn)象，外墻是否有一些上、下貫通的較大裂縫。因為這些表明房屋也許存在潛在的結構問題。

有人建議，經(jīng)紀帶人看房時，首先應注意大麻屋，這一點我不能認同。因為認定大麻屋專業(yè)性要求太高，難度太大，不是地產(chǎn)經(jīng)紀所能做的，除非大麻屋已經(jīng)鑒記在案，但惹不起，躲得起，至少我們可以避開那些可疑的房產(chǎn)，把客戶的風險降到最低限度。（關于大麻屋，將在下文討論）

必須強調(diào)，帶人看房，每個經(jīng)紀都有自己的絕活，所謂“各村都有各村的高招”，而且看房時，社區(qū)、學校、交通等都很重要，房屋本身并非是唯一需要關注的，這點買家必須明白。

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